花旗银行：汇市贵金属及股票等全球市场每日焦点（11月24日）

  房地产行业前景有望出现改善
  花旗认为，出于金融稳定、经济可持续增长、人口增长和共同富裕等考虑，不应低估我国对房地产改革和维持房地产板块稳定的决心。
  房地产行业对经济的重要性依然凸显，花旗预计我国将继续维持房地产板块稳定。
  花旗预计2022年房地产融资可能会有所放松，未来政策可能偏向宽松以支持经济增长。总体来看，明年房地产行业前景有望出现改善。
  市况回顾：
  在央行发布的2021年第三季度中国货币政策执行报告中，央行提出目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。同时，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
  周二，沪指上涨0.2%，录得连续三个交易日上扬，并创四周收盘新高。
  现状分析：
  近几个月以来，部分地产商的流动性困境给市场情绪带来一定压力，市场担忧地产板块可能给中国经济增速带来拖累。然而，花旗认为，我们不应低估政府对房地产改革和维持房地产板块稳定的决心。
  第一，为了确保金融稳定和可持续增长。目前中国家庭债务与可支配收入之比处于较高的水平，未偿还的抵押贷款从1997年（房改前）的130亿元人民币飙升至2020年的34.4万亿元人民币，占家庭可支配收入的比重也从此前的0.24%大幅升至55.4%。房贷压力也给家庭购买力和借贷能力带来拖累。另外，截至2020年底，约有41%的银行资产与房地产行业直接或间接相关，不断上升的宏观杠杆也增加了金融脆弱性。因此，政府将着力于房地产改革，以切断房地产行业的“虹吸效应”，确保金融稳定和经济的可持续增长。
  第二，为了人口增长和共同富裕。我国目前面临人口增速低以及老龄化加速等问题，年内政府已推出三孩政策及配套措施以提振生育率。在住房方面，假设人均居住面积39.8平方米，按照2019年一级、二级、三级城市的平均房价4.16万、1.42万和0.95万每平方米计算，则意味着每生一个孩子，在住房上需要分别花费166万、57万和38万元人民币。在部分地区，住房还与学校入学资格相挂钩，也进一步加剧了父母对孩子上学压力的焦虑。因此，政府将致力于遏制房价快速上涨势头，并降低家庭养育成本。
  房地产行业对经济的重要性凸显，将继续维持房地产板块稳定
  在宏观层面，2020年房地产行业本身占GDP的比重为7.3%，与之密切相关的建筑业占GDP的比重为7.2%。另外，房地产行业的发展也将直接影响基础材料和家电等行业的增长。因此，总体来看，花旗估计房地产行业占中国GDP的直接和间接比重高达30%。
  此外，如果房地产市场低迷，可能会在一定程度上削弱政策的有效性。例如，在今年上半年的新增贷款中，房地产相关贷款占19%，而地产板块的低迷可能会造成信贷需求的缺口。另外，土地出让占2020年地方政府总收入（不包括中央政府补贴和转移支付）的40%以上，因此，土地出让的下降也可能会限制财政刺激的空间。
  鉴于房地产行业的重要性，花旗预计，虽然未来政策上可能不会刺激房地产行业，但将维持房地产行业稳定发展。对于出现流动性危机的房企，政府或将一方面确保预售房屋的交付和工人工资的支付，另一方面允许房企在控股公司层面进行有管理的重组。
  2022年房地产融资可能会有所放松
  受到部分房地产企业流动性问题及其溢出效应的影响，开发商及购房者情绪较为疲软，房地产融资仍有待改善。短期来看，在房地产板块低迷的情况下，工业活动和家庭消费也可能受到一定影响。考虑到经济影响相对于政策的滞后性，叠加滞胀担忧的缓解，花旗预计针对房地产板块的宽松政策或将提前实施。
  具体政策层面上，花旗预计对抵押贷款额度以及相关限制措施可能出现一定程度的放松，在招标规则上也可能会出现放宽。另外，为了抵消个人住房市场的放缓，花旗预计政府明年将大幅加快经济适用房的开发。尽管如此，花旗认为“三条红线”的基本监管框架不会改变，而房产税试点也可能很快扩展至浙江、海南或大湾区的更多城市。
  投资策略：
  未来政策可能偏向宽松以支持经济增长
  花旗预计，中国央行可能会在2022年降低存款准备金率50个基点，并可能降息25个基点。此外，央行将有望继续为中小型企业、碳减排以及消费提供针对性支持。例如近期央行推出的碳减排支持工具，可以作为央行向实体经济投放更多信贷资金的重要渠道。
  在财政政策方面，花旗预计2022年预算赤字可能会占GDP的3.2%左右，并且预算外融资有望比今年更具扩张性。总体来看，未来财政政策的实施有望加快，以支持经济进一步增长。
  明年房地产行业前景有望出现改善
  监管部门已多次释放积极信号，明确表示无意限制房地产行业发展，且目前政策上已经相对更加明朗。因此，花旗预计明年房地产行业前景有望出现改善，有利于改善投资者情绪。花旗私人银行研究团队认为，中国高收益债的短期波动可能给长期投资者提供逢低布局的机遇。