美国房价，涨疯了，马上要崩？

  2021年的美国房价，涨疯了，直接卖出近20年来最火爆景象。

  2021年，全美共售出612万套房产，几乎比前一年多卖了100万套，销量创自2006年房地产高峰以来的最高水平。

  二手房更猛，创50年以来的历史最高值。

  房价方面，2007年，美国房价达到顶峰时候，均价也不过23万美元，但是到了2021年，美国楼市中位价达到近40万美元。现在，住宅价格也已经达到攀升至历史最高水平，达到了巅峰的巅峰。美国平均房价超过100万美元的城市数已经达到481个，是五年前的两倍。房价涨得最猛的阶段，当属2021年第三季度，房价同比上涨 18.5%，随后越涨越凶，11月同比上涨18.3%，12月，同比上涨18.5%，没完没了。这是全美历史房价最快飙升的水平，创下40年以来的最高。面对暴涨的房价，全美国人，不淡定了，纷纷进入抢房模式。以后谁再说外国人不喜欢买房子，你就可以拿着个事实去啪啪啪打他脸了。现在，美国人的人均贷款规模，达到了45.3万美元，历史最高值，其中大部分是房贷。美国人也像中国人一样，走进房奴模式。 两国人民，瞬间有了惺惺相惜的感觉。

  但是，虽然房贷高，但是挣得也多啊。在2021年，在美国只要你是房东，只要你有房子，都能赚一笔。据统计，平均每位美国房东，在2021年平均赚了60000美元，折人民币40万。赚数十万，数百万，甚至数千万美元大赚特赚的，多的是。躺赚，完全就是躺赚！！但是呢，随后发生了件事。美联储，马上要加息了。在2022年2月的议息会议上，美联储和市场纷纷表示，在今年要加息3-6次。在我的财富圈，很多圈友都问我，老杨，未来美国加息，房价会不会像美国2008年次贷危机那样崩掉？

  未来，还会不会涨？

  先抛观点，崩个毛线的崩，肯定崩不了，不仅不会崩，而且还会继续涨！不信？我说说你听听。

  1.预期

  上面说了，2021年，全美房价涨爆了。在未来，人们对未来的房价预期，不可能会下降。现在美国经济向好，失业率下降，就业率上升，工作的人越来越多，兜里都有钱，而且通胀一时半会不可能大幅下降，还有更多的水流向楼市，基于这个基本面上，楼市还得涨。以后还会涨，是美国人的共识预期！而且，更多的美国人想的是，加息后，可以用更实惠的价格去捡漏找笋。买房这事，人性嘛，全世界人民都一样，想赚钱，不丢人。

  2.供需

  从供应量上来说，从1959年，美国每年要新建150万套房，但是去年因为疫情影响，美国新建房屋少得可怜，成屋供应量处于40年以来的最低水平。2021年年，美国房子库存只有91万套房子。到了历史最低点。现在美国楼市的代售空置率还不到1%，出租空置率为5%，双双创下50年以来的最低水平。在房子去化周期上，一般认为，库存去化周期不足5个月，都被视作供不应求。而现在美国2021平均最快去化周期多少？10天！最快的25万-50万美元的小两房，不到一个星期就能出清。40年以来的最快去化速度！这就意味着，市场不疯才怪。想买房的，会像饿狼扑食一样去进入市场抢房。在美国买房，实行拍卖价，一个房源，多人竞拍，价高者得，这时候，人的情绪，是不理智的。只要市场上有个还差不多的房源，即使超过预期价，加个几十万美元一堆人抢，都是常事。所以，现在市场房源少了50%以上，而房屋需求确是之前的数倍，整个房产市场出现严重供不应求的景象。所以，房价飙升的一个重要原因是市场上的房屋太少了。只要买家多于卖家，竞争就会继续激烈，价格就会上涨。

  3.材料

  2021年到现在，全球能源价格暴涨，传导到下游，建筑材料成本同样出现大规模涨幅。木材、桁架、托梁、水泥、钢材，混凝土等等全面上涨。尤其是木材，已经涨了200%，达到每平方英尺近2000美元的历史新高。这也就意味着，现在的建房成本，是几年前的两倍，传导到价格上，房价必然也要升高。

  4.房贷

  最近有个事，中国某地房贷首付降到20%，一堆人在那欢天喜地。知道美国人买房首付要多少吗？5%！50万美元的房子，2万多美元就能首付，就问你香不香，想不想落泪！有人说现在美国房价泡沫太大，会发生2008年的楼市崩塌事件。胡扯，那些人太不了解美国现在的房贷制度了。2008年过后，美国银行对于房贷非常谨慎，审查更加严格，而且银行抵押贷款业受到严格监管，会有一堆人去查借款人的背景。这也就保证了金融机构的安全性，即使以后加息，也不会发生金融断裂现象。而且，很多人说加息后美国房价要崩，也是纯属胡扯。我告诉你，2021年，美国房贷是40年以来的最低值。截至12月9日，美国30年期固定利率抵押贷款的平均抵押贷款利率也只有 3.1%。在80年代，美国的平均房贷利率能达到18%。所以，即使美联储加息，即使房贷利率涨了，那还是历史最低水平之一。

  最后总结一下：

  1.2022年，美国房价会继续涨，只是没有2021年那么快。

  2.美国楼市现在仍然是卖方市场，未来依然很长时间会出现抢房现象。

  3.更多1995年以后出生的年轻人，他们面临结婚生娃，他们是纯刚需，他们的背后，是他们的父母。

  4.随着房贷上涨，会更加加速美国楼市的活跃度，因为更多屋主会进行翻新潮然后在高点投入市场赚一笔。

  5.房贷利率依然是历史低位，未来就是加息个1个2个点，也是历史低位。

  6.美国楼市供需失衡局面，短期内，无法改善，好房子会更稀缺，价格会更高！

  7.这一轮房价上涨，完全是由刚需拉动，后来投资客入场！

  8.未来，美国劳动力和建筑成本，还要继续上涨。

  9.投资客，在2022年将会大幅进场。

  综上所述，美国房价，2022年，继续涨，就是加息了，也会涨！