2021-01-06 10:34:34
2021年，楼市分化，大势所趋。
从2017年至今，全国楼市呈现显著分化之势。有城市扶摇直上，有城市横盘调整，有城市一跌不振，还有城市横盘后强劲复苏。
近日，贝壳研究院发布的《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点：二手房市场城市榜单》给出了一组直观的数据，盘点2020不同城市二手房市场表现。其中，在房价跌幅榜单中，廊坊以8.4%的跌幅居于榜首，山东省头部城市青岛、济南房价跌幅分列榜单二、三位，北京也上榜。
纵观榜单，上榜城市80%都来自北方城市，只有贵阳和中山是南方城市，其余均为北方城市，而这其中京津冀地区又占多数，以廊坊、天津、石家庄、北京为代表。
目前来看，中国楼市仍然处于“南暖北凉”的格局下。
北方城市房价下跌最猛，和近些年北方经济发展乏力相关。而京津冀，除了这个因素，更重要的是调控措施严格。
比如，跌幅最大的廊坊。这个地方主打环京概念。
2017年3月份，燕郊的房价暴涨。而廊坊临北京，东交天津，地理位置甚是优越，房价也自然跟涨。其实这个地方没有什么规划的，只是因为距离北京比较近，而在北京买不起房子的人，就跑到了这里定居。
于是，这种被动溢出的巨大需求同时也拉动了环京地区的房价，比如河北的燕郊，房价从1000元起步涨到最高4万多，十五年40倍；廊坊在2017年房价达到最高点每平1.9万，如今却下跌至1.3万/㎡。
实际上廊坊、石家庄这些城市，其实主要是依托“环京”的概念，致使其房价虚高，与城市能级不匹配，造成一定的泡沫。要知道，北京楼市自从2017年就开始调整，三年多时间，北京房价一度下跌了10%以上，而北京的楼市调控堪称全国最严，此时，环京区域也被彻底封了市场。
廊坊作为一个三线城市，在限购政策压制下，相当于本地人口才是合法的购买力，但是大家想一想，这个城市的本地人口有多少购买力？
很少！于是市场极度萎缩，呈现出价格腰斩，其实也是房价回归到合理的区域而已。
青岛、济南作为山东的“双子星”，同样因为严格的政策调控导致进入跌幅榜单。
2018年上合峰会前，青岛房价借着东风涨了一波。为了压住这波上涨的“歪风邪气”，青岛直接祭出了大招——5年限售。这波大招直接卡住了青岛的脖子，从上合峰会以后，青岛的房价就开启了下跌之路。
社科院数据显示，从2018年7月至今，二手房房价下跌22.8%；济南更是成为一个房价连续下跌18个月的城市。
实际上，这些城市不止二手房市场下跌，新房市场同样“凉凉”。
比如天津，已经连续低迷四年，从2017年到2020年，新房成交量都维持在1200万-1300平米左右，相比2016年的2451万平米，差不多腰斩了一半。
而在前不久，青岛即墨出现了因新房降价维权事件，虽说是维权发生在即墨，但其实不过是青岛楼市的一个缩影。
郑州自从2016年大涨引发调控后，这四年来，无论新盘还是二手房都有不同程度的下跌。今年叠加疫情，郑州的楼市行情直降到冰点。国家统计局数据显示，11月，郑州新房价格环比下降0.3%，同比下降0.1%。可见，降价，已经成为郑州楼市的主旋律。
“短期看政策，中期看土地，长期看人口。”——这是中国城市房价的逻辑。
中原地产首席市场分析师张大伟曾分析，2020年楼市热点城市主要集中在华东和华南，环京和黄河流域中心城市总体较冷，其背后的核心原因还是产业和人口流动的差异。长三角、珠三角等发达地区近年来高新产业、新兴产业发展十分突出，人口流入较快，整体经济活力高。
再来反观这些下跌的城市。比如天津；
有专家分析，因为天津属于重工业城市，随着重工业产能过剩，加上这些产业主要以国企为主，而新的产业转型还没有完成，因此新吸纳的就业人口在减少。
有人说，天大南开毕业的只要不考公务员，差不多有一大部分学子都要到北京、上海等城市工作，天津留不住人的关键是薪酬太低。
而石家庄，在过去的五年中，城区的常住人口仅增长32万人，仅位居全国41名。
北京作为一线城市，更是提出人口控制线，规定2020年城市常住人口规模严格控制在2300万人以内，并强调2020年以后长期稳定在这一水平。
山东和河南，虽然常住人口是增加的，但都是在吃人口大省的老本，比如山东生了约40万人，却有20万人离开，都是为其他省份做贡献啊。
楼市长期还看人口，现在北方这种持续的人口流出，如果后期没有扭转局势，未来很难让人乐观起来。
房价的变化，一个关键因素是不能忽视的，那就是供求关系的变化，而郑州和天津都不低。
特别是天津，库存面积3750万方，为这些城市第一名，而且比第二名青岛的库存面积还要1277万方，比郑州的库存面积还要多。
而消化周期高达32.2月，根据住建部曾经出台的政策，消化周期在36个月以上，应停止供地，而天津是接近红线的。
对于房地产来说，一般消化周期在7个月算是正常的，不会太紧张，而天津几乎达到5倍。
郑州虽然没有天津多，但是供求比连续两个月在1.1以及以上，消化周期在11.9个月，也是不低的，是供过于求。
过剩就会出现下跌，这是不变的市场规律。
过去楼市之所以普涨，离不开货币政策的大水漫灌。当楼市普涨时代过去，那就是一个大分化模式开启。
未来，只有那些经济基本面良好、人口持续流入、资金不断聚集的区域，还有不断上涨的可能。
其实总结下来就一句话：全国范围内，房价只涨不跌的时代过去了，楼市分化时代来临！
说明：图片来源于网络，如有侵权请及时联系删除。
