2021-01-06 10:45:20
我是宏观经济学家管清友，同时还担任多家机构和政府的金融顾问和首席经济学家。
我认为伴随着房价上升的三大红利——人口、城镇化和金融的消退，房价可能会渐渐降低。
不过，在市场的调节作用下，最终可能会出现房价的分化，核心城市的房价会有所回升，而非核心城市的房价则会持续下降。
过去十几年中国房地产持续上演着涨多跌少的神话。
需求端红利和供给端瓶颈共同造就了地产「牛市」，所以地产成为家庭资产配置的首选，在户均160万元的家庭资产中占比高达80%。
但进入「房住不炒」的后地产化时代后，买房似乎不灵了。
尤其是730政治局会议明确「不将房地产作为短期刺激经济的手段」，地产大势发生了根本性变化。
中国房地产神话还能不能持续?要想弄清这个问题，我们首先要了解过去十几年的房地产神话是如何形成的。
总结起来就是四个字「供需失衡」。
从需求端来说，三大红利使得中国房地产需求在过去十几年快速释放。
一是青年人口红利。一个人跟买房有关的两个阶段分别是20-35岁的首次置业需求和35-50岁的改善性置业需求。
过去房地产的需求主要来自于两波出生人口高峰，一是1962-1975年，年均出生人数超过2628万，二是1986-1990年，年均出生人数超过2400万。他们分别是当前改善型需求和首套房需求的主力。
二是城镇化红利。随着我国城镇化的高速发展，大量农村人口向城市集聚，进一步催生了城市住房的刚性需求。
改革开放之初中国城镇化率仅为17.9%，经过了几十年的发展，截至2018年中国城镇化率达到58.9%，为房地产市场提供了超过6亿的刚需人口。
三是金融红利。过去十几年的货币扩张政策使大量流动性进入房地产市场，房产也不可避兔的被赋予了投资品属性。
从总量上看，我们的M2也就是广义货币规模过去十年平均增速接近16%，最高时甚至达到26.62%，2008年我们的M2才不到50万亿，现在已经超过170万亿。
从结构上看，相当一部分流动性进入了房地产市场，居民新增房贷规模年均增速高达35%，2008年房贷3500亿，2017年已经膨胀到5.6万亿，货币扩张推动加杠杆，成为推高房价的又一个重要因素。
从供给端来看，土地和交易瓶颈导致房地产有效供给严重不足。
第一个瓶颈是土地瓶颈。房价贵很大程度上是因为地价贵。
数据显示，36个重点监测城市住宅用地地价房价比的中位数为34.76%，北京上海的这一比例都超过50%，远高于其他国家。
美国的平均地价占房价的比重长期保持在20%~30%，英国的地价占房价比重处于25%~38%之间，伦敦也只是刚超过40%。
地价贵的原因是土地供应少，根源是二元产权结构的土地制度:农村土地集体所有，城市土地是国家所有。
在这种制度下，只有政府可以将农村土地转为城市土地进而提供住宅用地，同时住宅用地供应又采用「招拍挂」的形式由政府垄断。
地方政府作为土地的垄断供应商，通过减少供应量以维持高土地价格是收益最大化的最好策略。这就导致了在过去很长一段时间内，我国房地产土地供应是背离市场供需关系的。
此外，由于地方政府过去的GDP导向政策，大量的建设用地被用于工业建设和招商引资，导致我国住宅用地在国有建设用地中占的比例明显偏低。2008年这个比例最高时也才26.5%，这也是土地供应不足的一个重要原因。
第二个瓶颈是交易瓶颈。本来土地瓶颈就导致我们一手房供应不足，雪上加霜的是，我们特殊的交易制度又导致二手房供应不足。
中国目前对房地产的税收主要集中在交易环节征收，持有成本极低。除了上海和重庆有实行试点的0.4%-0.6%以及0.5%-1.2%的房产税外，其他地区都没有房产税。
当市场行情不好的时候，市场需求下降，很多房主一看房子卖不上价就选择捂盘不卖了，反正房子空着也没有成本，这就使得供给和需求同步萎缩，即使房地产市场行情不好，房价也很难降下来。
在明确房地产神话形成的原因后，下面我们来分析这些支撑房地产「牛市」的因素在未来还能否持续。
目前比较明确的是，支撑房地产三大需求红利都不会再持续太久。
首先是人口迎来拐点，中国房地产刚需人口数量已经度过峰值，将缓慢下降。
首套房刚需人口中绝大部分是20~35岁的青年人口。以年龄推算，未来10年中购房主力人群中大部分将是90后和00后。而数据显示，受到计划生育政策的影响，我国出生人口数量在1990~2000年这十年中大幅下滑，1990年新出生人口2620万，到了2000年新出生人口只有1380万。
人口红利的消失将很大程度上减少未来房地产市场中的刚需人口，将直接导致住房需求的下降。
其次是城镇化还有一定的空间，但不会像之前那么大。
2018年我国的城镇化率已经达到58.9%，相对发达国家70%的合理城镇化率上限，还有不小的空间，但增速逐渐会放缓。
我认为伴随着房价上升的三大红利——人口、城镇化和金融的消退，房价可能会渐渐降低。
不过，在市场的调节作用下，最终可能会出现房价的分化，核心城市的房价会有所回升，而非核心城市的房价则会持续下降。
过去十几年中国房地产持续上演着涨多跌少的神话。
需求端红利和供给端瓶颈共同造就了地产「牛市」，所以地产成为家庭资产配置的首选，在户均160万元的家庭资产中占比高达80%。
但进入「房住不炒」的后地产化时代后，买房似乎不灵了。
尤其是730政治局会议明确「不将房地产作为短期刺激经济的手段」，地产大势发生了根本性变化。
中国房地产神话还能不能持续?要想弄清这个问题，我们首先要了解过去十几年的房地产神话是如何形成的。
总结起来就是四个字「供需失衡」。
从需求端来说，三大红利使得中国房地产需求在过去十几年快速释放。
一是青年人口红利。一个人跟买房有关的两个阶段分别是20-35岁的首次置业需求和35-50岁的改善性置业需求。
过去房地产的需求主要来自于两波出生人口高峰，一是1962-1975年，年均出生人数超过2628万，二是1986-1990年，年均出生人数超过2400万。他们分别是当前改善型需求和首套房需求的主力。
二是城镇化红利。随着我国城镇化的高速发展，大量农村人口向城市集聚，进一步催生了城市住房的刚性需求。
改革开放之初中国城镇化率仅为17.9%，经过了几十年的发展，截至2018年中国城镇化率达到58.9%，为房地产市场提供了超过6亿的刚需人口。
三是金融红利。过去十几年的货币扩张政策使大量流动性进入房地产市场，房产也不可避兔的被赋予了投资品属性。
从总量上看，我们的M2也就是广义货币规模过去十年平均增速接近16%，最高时甚至达到26.62%，2008年我们的M2才不到50万亿，现在已经超过170万亿。
从结构上看，相当一部分流动性进入了房地产市场，居民新增房贷规模年均增速高达35%，2008年房贷3500亿，2017年已经膨胀到5.6万亿，货币扩张推动加杠杆，成为推高房价的又一个重要因素。
从供给端来看，土地和交易瓶颈导致房地产有效供给严重不足。
第一个瓶颈是土地瓶颈。房价贵很大程度上是因为地价贵。
数据显示，36个重点监测城市住宅用地地价房价比的中位数为34.76%，北京上海的这一比例都超过50%，远高于其他国家。
美国的平均地价占房价的比重长期保持在20%~30%，英国的地价占房价比重处于25%~38%之间，伦敦也只是刚超过40%。
地价贵的原因是土地供应少，根源是二元产权结构的土地制度:农村土地集体所有，城市土地是国家所有。
在这种制度下，只有政府可以将农村土地转为城市土地进而提供住宅用地，同时住宅用地供应又采用「招拍挂」的形式由政府垄断。
地方政府作为土地的垄断供应商，通过减少供应量以维持高土地价格是收益最大化的最好策略。这就导致了在过去很长一段时间内，我国房地产土地供应是背离市场供需关系的。
此外，由于地方政府过去的GDP导向政策，大量的建设用地被用于工业建设和招商引资，导致我国住宅用地在国有建设用地中占的比例明显偏低。2008年这个比例最高时也才26.5%，这也是土地供应不足的一个重要原因。
第二个瓶颈是交易瓶颈。本来土地瓶颈就导致我们一手房供应不足，雪上加霜的是，我们特殊的交易制度又导致二手房供应不足。
中国目前对房地产的税收主要集中在交易环节征收，持有成本极低。除了上海和重庆有实行试点的0.4%-0.6%以及0.5%-1.2%的房产税外，其他地区都没有房产税。
当市场行情不好的时候，市场需求下降，很多房主一看房子卖不上价就选择捂盘不卖了，反正房子空着也没有成本，这就使得供给和需求同步萎缩，即使房地产市场行情不好，房价也很难降下来。
在明确房地产神话形成的原因后，下面我们来分析这些支撑房地产「牛市」的因素在未来还能否持续。
目前比较明确的是，支撑房地产三大需求红利都不会再持续太久。
首先是人口迎来拐点，中国房地产刚需人口数量已经度过峰值，将缓慢下降。
首套房刚需人口中绝大部分是20~35岁的青年人口。以年龄推算，未来10年中购房主力人群中大部分将是90后和00后。而数据显示，受到计划生育政策的影响，我国出生人口数量在1990~2000年这十年中大幅下滑，1990年新出生人口2620万，到了2000年新出生人口只有1380万。
人口红利的消失将很大程度上减少未来房地产市场中的刚需人口，将直接导致住房需求的下降。
其次是城镇化还有一定的空间，但不会像之前那么大。
2018年我国的城镇化率已经达到58.9%，相对发达国家70%的合理城镇化率上限，还有不小的空间，但增速逐渐会放缓。
