2021-01-18 10:04:13
沉寂了三年之久的上海楼市，在2020年迎来量价的稳步提升，但这种反弹趋势与全国其他重点城市一样，并未引起市场明显的关注。
直到2020年的最后两个月，一手房与二手房突然双双迎来热度的大幅提升，尤其是12月单月成交了3.88万套二手房，创下近四年之最。火红的数字，也彻底点燃了上海楼市。
据公众号“地产深度报道”报道，上海1月份的市场表现，已经来到按周、甚至按“小时”涨价的阶段。
其采访的某买房人关注的数十套二手房短短几天内尽数变灰（已经成交），有学区房更是第一周涨40万，第二周涨80万，两周时间上涨120万。还没到约定的看房日，房子已经涨得远远超出自己的购买能力。即便是该买房人选择退而求其次，约好中介看以前不受关注的紧邻高架路非学区房，就在看房路上，前后仅1个小时，这套房子价格就从890万涨到930万，出现按“小时”涨价的神奇现象。而之所以房东这么做，是因为一下子来了好几组看房人马，顿时有了心理预期的提升。饶是如此，买房人还不敢怠慢，心照不宣间想以最快速度拿下这套房子，省得夜长梦多。
除此之外，需要以房换房的人不接待，不能月底前凑齐首付的不接待，首付低于5成的只能是备胎，各房东俨然居高临下有了相当的“翻牌权”，就看谁出价更高、谁付的现金比例更多。
关于上海楼市的火热，描述就此结束。但这些似曾相识的情景，让我不免深深感叹。
一、早干嘛去了？
上海这次楼市的火热，并不是迹象全无的。
2015年上一波市场大热之后，随着房住不炒的出台，当地调控从严从紧，上海楼市房价增长开始失速，连续3年涨幅不到5%，也因此连续3年市场横盘。
但是，从市场角度看，上海作为长三角唯一一个特大城市、中心城市，坐拥着近3000万的实际常住人口，拥有着世界金融中心之一的地位与全国数量最多的外籍人士，聚集着江浙皖乃至全国一大票富豪强劲的购买能力，一个落户政策严格限制、甚至想赶人走的城市，这里的房价岂是靠房住不炒就能一直摁住的？
天量需求在这摆着，超级购买力在这摆着，行政手段的干预能把房价摁住三年已经极其不易，毕竟再怎么“政策市”，市场经济下的供应、需求与购买力在这摆着，房价岂会一直原地踏步？
之前说过，能级越高的城市，一点点小推力就能蹚出一个大牛市。普通城市需要取消限购、降低首付、住房补贴这些大动作，才有可能让楼市来个慢牛，还只是有可能。而深圳19年11月的一次豪宅税的取消，就能立马在市场上掀起浪花，并快速拉动需求与带动房价。从而迫使深圳祭出715调控，又恢复了豪宅税。
不去比深圳与上海的未来前景，但就目前而言，上海的购买力放之全国无二。这从历年全国天价房源成交量就能看出。
所以，上海楼市也许什么都不需要，或者最多一个外部小推力就足够带动一波牛市。
而眼下，全国外贸额创下历史新高、全球唯一一个外贸增长国家、M2两位数增长、还有社融规模新高，都足以让钱主动在全国范围内筛选城市进入。其他城市要么调控了，要么价值不高，不是上海还能是谁呢（还有另一个）？再加上，积压三年的购房需求、上海人才落户撕开一道口子，这些加起来对上海这样能级的城市而言，太够了。
所以，眼下的楼市火热一点不意外，只是时间早晚问题而已。但普通的买房人，早干嘛去了？多少专家、媒体强调自住买房不要等，何况还是一等错过三年。
二、买涨不买跌，是“作死”还是“作活”
房价平稳时，没有买的动力。房价开始飙升，着急忙慌开始看房了。当然，人都有惰性，不紧不慢的事情往往不会着急。但是，这可是上海！
另外，是不是可以这么理解，绝大部分人买房还是以“获利”为第一因素？无论刚需还是投资。就像没有一条狗在后面追着就跑不快？
回到观点，那么买涨不买跌是“作死”还是“作活”呢？
这个命题，放在房价普涨时代看，即便是追涨买房，也很少有人买亏了，因为整体房价的趋势还是上升的。
但从去年包括太原、石家庄、郑州、廊坊在内的多个城市出现房价下跌，尤其是相比房价最高峰时，可是下跌了不少。
所以，2021年开始，再追涨买房、最后亏损的概率可就越来越大了。
远的不说，就拿上海举例。如果在现在高峰时追涨买了一套房，随后上海像深圳那样收紧调控、楼市又恢复横盘的话，按照17-18年横盘那会每年4%的涨幅，必然就是亏了。（指投资，刚需现在不买也得买了，涨上去指望再降的概率更低）。
尤其是像开头提到的那样，平日少人问津的高价旁非学区房，竟然也成了竞相争抢的香饽饽。这种房子一旦势头过去，极大可能又回到有价无市的境地。区别在于，前面房东获利解套了，有人成为了冲动之下的“接盘侠”。
当然，现在要盘算的就是，上海有没有可能加紧调控？我想这是必然的，唯一的不确定是时间，会留给市场多久的反应期呢？
最后还是那句话。要买房的早点买、理性买，别等火烧眉毛了再着急、再乱买。如果暂时买不起的，就更别掺和了。
