2021-04-25 20:57:02
未来房价肯定不会大涨，有人大谈特谈高利率因素、严控经营贷流入、炒房团团灭、加征房产税……
这些其实都只是调控手段，真正能影响房价走势的根本原因并不在此！
抛开一切调控手段，仅把房产当成一种商品，回归市场经济规律，未来房价走势只因两个根本原因决定。
其一库存总量相对增加。
以我个人为例，我现在有两套房，两个小孩不出意料，未来肯定是一人一套，我退休后回乡下建房养老，假如孩子们有出息将来能够购置新房，这两套房子必将空置。
有人说，怎么不把房子提前出手？问题就在于此，并非我家是特殊情况，几乎所有人都是如此，谁来接手你这几十年的老二手房？
所以当房产总量已经远远大于市场需求，房价不跌下来，才怪！
其二人口红利变成人口福利。年轻人不敢生、老龄少子化的问题已经是老生常谈，人口红利带来经济爆发式增长已经过去，相反各大城市开启抢人模式。
人口数量减少，房产刚需则减少，没人买房，房价再高又有何用？
综述，未来房价肯定不会涨，可能再过20年至30年，房价跌得一塌糊涂。不服来辩。
中国房地产价格随着债务总额膨胀而膨胀！
看数据，就更明显了：2019年全国一二三四线城市的商品房价值总额，为300余万亿，巧了，央妈有记录的债务总额也是300余万亿！
可以这么说，大部分的银行贷款就是以商品房或者其所占土地为抵押品的！
具体到一二线城市，可能因为控制了新增供应的规模，与新增需求较为匹配，所以房价有稳步上升的空间！
更有利用人才购房绕开限购，合理抢人抢钱的情况，广州西安没放开人才入户时一潭死水。
三四线城市，则是真正的房住不炒，因为新增供应量远远大于人们换新房的需求，资金和人口缺口又大，所以我们看到大部分城市还需要救市！
也就造成大家对房价涨跌的亲身体验不同，这就是经济内卷期房地产市场的基本形势，以后城市群形成，是否会更加加剧这种分化？
反正从大型地产公司拿地和国企拿地的积极性和溢价率看，目前大湾区和长三角很火热！
目前看来，房住不炒是长期趋势，未来全国房价走势不太可能暴涨，涨幅只要稍微猛一点，就会被点名约谈，调控马上就会跟上。
广州就是最好的案例，很多人不知道，广州调控其实是4月的第二次调控。
4月初，广州就有一次调控，而且只针对人才购房，限售时间从2年改成3年，当时被批评不痛不痒。
被住建部点名后，这次力度立马跟上，一方面限制置换，增值税2改5，短炒变长持，另一方面打击外地炒房客，通过人才购房买黄埔南沙的，要社保1年，而且不能补缴。
老实说，我觉得这次广州的调控很精准，只是针对外地投资和短期炒作现象，并没有伤害刚需购买力，本地刚需有钱的，还是可以继续买，原先价格虚高的，接下来也会回调。
能明显感觉到，现在调控颗粒度变得更细，既要打击投资，又要照顾刚需，最后还要担心力度过重，好在现在政府规划得越来越灵活，市场紧就放开户籍，市场松就适当敲打，永远有牌可以打，都是看菜下饭。
