暂别动，东莞房价或将跌10%？

   最近（5月30日）房叔刷抖音时，多了很多关于“躺平”的内容，随即订了一个关联东莞楼市的标题：东莞哪里的房价先躺平了；后续修饰为东莞房价躺平，别动了，以及内容的开头篇章等系列标题斟酌。

   最后决定用：暂别动，东莞房价或将跌10%？

  

  

  

   是不是太敬业了。从平常的事物拉扯到东莞的房地产市场，或许事物的底层逻辑有关联吧。

  

   躺平会“流行”其实是一种信号，意味着高房价的脚步会放慢，家庭或个人的负担需要疏通而不是堵。

  

   首先从标题开始分析（解释），暂别动是房叔认为很多朋友可以采取观望的态度，不要与大政策环境做对冲，此时东莞高压调控和信贷管控持续发酵，除非有明显利差的楼盘房源，不然请多对比几个楼盘或者问几个为什么吧！

  

   其次是东莞房价现在涨没涨，跌没跌呢，还是平稳或分化呢？

  

   最后就是在不动的前提下，看东莞房价的“躺平”；因为市场需要喘气，周期使然而已。

  

   那么房叔需要回答几个为什么现在面对东莞的楼市是“不动的战略态度”呢？

  

   一是短周期内，一座城市的房价会表现为涨涨停停，个别楼盘可能未从止步；既然前期已错过大幅的涨幅，现在是涨声的尾部抓住了又如何呢？

  

   二是短期看金融，现在房贷利率不断提高，放款周期拉长，以及首付来源查询等综合因素影响，房产的金融杠杆属性在控制，作为房价风向标的信贷即是信号。

  

   三是回顾历史，2015年末至2017年初的东莞楼市情况，对比2019年末至2021年初的路径是类似的，所以2017年至2019年的市场状态可能是2021年至2023年的再一次重现。

   四是内外环境和背景发生了变化，国际环境更为复杂，国内产业和人口之间的碰撞，不确定因素在增加，有人说现在是“滞涨”阶段，下一阶段可能是···

  

   五是从最高层对房住不炒的坚定态度，以及地方调控措施，都表明房价涨过的城市大概率会休整了。

  

   六是暂不动不是不买，只是要把钱和名额花在“刀刃上”；市场平静期是普通购房者挑选或者置换的好时机，但手里保持一套在手是底线思维；千万别想着房子涨价，套现；而是想着房子涨价置换更好的房子。

  

   七是当你真的憋不住了，交诚意金或者定金前，问自己几个销售没有跟说的“利好消息”。还有别拿着“上车”去定义楼盘的投资属性，普通人想着的是有限资金做大自己的资产池，以及延迟享受。

  

   八是二手中介门店“休息”潮蔓延，同时朋友圈关于楼盘的营销动作增多，联动楼盘增多，每月网签量保持相对低位运行，以及销售顾问的态度更温柔；这些都是暂不动的信号。

  

  

   还有其它因素需要综合考虑，具体问题具体分析。

   你要记住，你买的不只是家，还是你的命运！

   插曲：央行决定2021年6月15日起上调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的5%提高到7%。

  

  

  

   最简单解读是市场上的钱开始收紧，未来某个时刻人民币升值、本币存款准备金率以及加息都是可使用的金融工具。

   什么时候可以动呢？一是开发商的优惠折扣开始刷屏；二是地方关于楼市政策有变相放松，例如落户继续放宽或者利率回调，又或者二套首付门槛调整等；三是金融政策开始宽松，而市场成交量持续增多（3个月起）。

   现在东莞房价如何呢？

  

   房叔还是用数据说话，2月底东莞调控政策加码，那么用1月和4月的网签数据对比。

  

   4月全市高层住宅网签均价24179元/㎡，而1月全市高层住宅网签均价29242元/㎡，下跌了17%。

   这里有网签排队的因素，但也说明稳房价的决心。

  

   这里为什么直接标一个下跌10%呢？因为是市场胶着的时候，二手市场的成交若没有幅度大点的调整，如何促进成交呢！

  

   不调整10%的价格，怎么让市场认为可以进场；特别是网签量持续处于低位运行，价格的支撑力依靠供需矛盾。

   何况现在部分业主因为银行放款周期长，进而要求全款，难道业主心里真的没数吗？你的房子真的有很多人愿意400万乃至500万全款直接买吗?他们打新不香吗？

   还有你可以好好调研一下，现在总价400万起的房源销售周期拉长，同时受众减小，正所谓有点“半尴尬的境地”。

   其实现在东莞房价需要躺平，投资者也需要躺平，这个躺的时间短则1年期，长则2年期，即使数据有涨幅也是一种修饰的结果。

  

   但是市场也会呈现一种彻底分化结果，那就是好区域的好产品，价格依然坚挺，它们是可以周旋于牛熊周期的房产。

   还有别被东莞的土拍迷惑了房价，今天的土拍楼面价更多的在于稳定当下的房价，因为是房价先涨了才是涨地价，这个先后关系不能倒置，不然分析房价的逻辑就偏差了。

  

   另外，房价涨了，建筑材料（大宗商品）等才涨价，这也是一种先后关系，这个也会被有心之人倒置而营销。

  

  

  

  

   现在东莞新房才开始价格松动，例如黄江镇的中泰峰境和寮步镇的光大松湖云台。

   推货即抢光的新盘基本没有了。

  

   中介朋友的朋友圈也是一种楼市的晴雨表，只要你多多筛选信息，同时多多咨询，你买上好房子的概率会大增。

  

   对咯，今天热点消息是放开三胎，相信很多朋友肯定看到意思为四房是标配的朋友圈或置换大房子的朋友圈；我就问一句敢生三胎的朋友，可能真的不缺大房子住。

   工业化和城市化基本是最好的避孕工具，但是人口持续向大城市的趋势会同时存在；年轻人躺平也要躺在大城市。

  

   对于首套（必须住宅）的朋友，上述分析可能失真！