2021-07-11 10:48:25
昨天，深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。
文件全文9722字，从起草背景到政策条款，总共30大条。不是框架性文件，而是有非常详细的落地细则。
一旦从纸面兑现，深圳房地产市场会发生翻天覆地的改变。
定指标：人均居住面积40平！
政策的起草背景里，提到一句话：要掀起住房建设高潮。
怎么来掀起？定了三个居住指标。每一个单独抛出来，都是史上首次——
1、到2035年，全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上。
这是什么概念呢？目前，深圳的人均居住面积是19.7平，到2035年要翻一倍。
在65平都做到了3房的当下，要达到这个标准，一个普通的3口之家，要有一套120平的房子。
2、年度居住用地供应量，原则上不低于建设用地供应总量的30%。
这是相当高的要求了。过去十年，深圳都没有达到过这个水平。
2019年，宅地占比是12.5%；2020年，翻了一倍，也才24.4%；今年按计划，会达到32.2%。
3、“十四五”期间，整备居住潜力用地不少于10平方公里，2021-2023年内整备的居住潜力用地不少于7平方公里。
今年是“十四五”开局年。也就是说，不用等太久，5年之内，深圳就会迎来土地大供应时代。
调结构：允许商改住，公寓要涨？
众所周知，深圳很缺地。高达50%的开发强度，已经远超国际公认的30%警戒线。
要完成上面三个指标，地从哪来？
1、向商业要地。首次提出允许商业用地改居住用地，商品房占比可达到30%！
要知道，比缺地更要命的，是深圳的土地结构一直严重失调。
目前，深圳商业办公体量是1.6 亿㎡，是香港的7倍，空置率高达29%。
而过去十年，深圳宅地成交面积只有431.5万平，在全国103个城市中倒数第四。
文件明确指出：我市商业办公供应相对过剩，需调整用地结构，控制商业类建筑，加大住宅供给。
事实上，深圳已经在这么做了。今年4月，深圳一口气把13宗地调成二类居住，其中就有一部分是原来的商服用地。
一个花絮是，商改住政策又引发了“公寓要涨”的解读。
但要看清楚，文件说的是“土地整备留用地优先安排居住”。未建的商业项目，才可以申请30%的宅地指标。
已建成的公寓，想直接换住宅房本？没戏。
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2、向城中村要地，放宽违建用地改造门槛。
旧改项目，合法用地比例是个大问题，比例不够就无法申报立项。而这次的政策明确提出：
合法用地比例不足60%但不低于30%的，拆除范围内的历史违建，可按规定申请简易处理。经简易处理的违建，视为权属清晰的合法建筑。
深圳有多少城中村呢？贝壳研究院做过预估，深圳有1500万人住在村里。
所以，想要释放天量供应，城中村是深圳绕不过去的坎。
已经草案公示的旧改项目，宝安和龙岗各30个，龙华16个。随便一个旧村，动辄是十几到上百万方的面积。
违建用地处理松绑后，城中村的改造速度加快，天量的土地供应正在来的路上。
3、向天要地，增加开发强度。
深圳的建设用地密度，过去分为五个等级。从最低的五区到最高的一区，密度逐级上升。
政策提出，位于密度二、三区的新增商品房、公共住房、旧改宅地，可以按照一区居住用地的容积率上限执行。
假设一宗土地占地面积是1万平，提高0.5的容积率，相当于增加了50套一百平的房子供应。
深圳向天要地，就是在有限的存量上，倒逼用地效率提高。
动真格：深圳房价永远涨？
过去，正是看中深圳房子的极度紧缺，资本才有了爆炒的底气。
所以，深圳房价永不倒，神话永不破灭。
但种种迹象都在释放一个强烈的信号：深圳这回要动真格了。
从上往下看，文件起草背景里，已经说得很明白：
深圳是“中国特色社会主义先行示范区”，被赋予了“民生幸福标杆”的战略定位，要求实现“住有宜居”。
新的定位下，即便是宇宙中心，房价也不能突破地心引力。
从下往上看，高不可攀的房价，也正在削弱这座明星城市对人才的吸引力。
而在不依赖土地财政的深圳，产业的重要性，远远超过房地产。
所以，不动则已。一旦出手，深圳会比其他城市更狠。
从去年715以来，深圳对楼市的冰冻处理，已经足以证明。
还想收割深圳红利的炒房客，时间不多了。
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