2021-09-09 21:57:12
深圳楼市，凉了。
今年5月，深圳房价两年来首次下跌，虽然大数据显示只有0.1%，但足够动摇信心了。
如果细分到具体区域，降价的绝不会少。
于是，人人都在高喊：刚需的福音来了！抄底的时机到了！去捡漏吧！去薅资本家的羊毛吧！
可真的如此吗？
深圳的底部到了？
不好意思，我想说，接下来一段时间，深圳房价还会继续下跌，相比现在，未来的某个时间节点，才是最佳的买房时机！
深圳楼市，彻底被打趴下了？
这要是放在以前，但凡谁敢说一句“深圳房价要跌”，指不定会被多少人嗤之以鼻，遇上好事者还会“理论几句”，势要与你掰扯清楚“深圳还能长久的火爆下去”！
可今年，深圳业主和中介不再反驳了，站在信息前端的他们迅速作出了抛售、离职关店的反应！
根据深圳市房地产中介协会发布的最新报告，截至6月30日，全市实名登记的星级从业人员数量为45458人，比去年同期减少11.8%。
另据该协会通过对全市4161间中介门店的摸底调查发现，今年上半年有104间门店已关闭且已办理工商注销，占总调查样本的2.5%；有220间门店已暂时停业，但未办理工商注销，占总调查样本的5.3%；另有3.3%的门店计划关停。
深圳中介门店的倒闭潮就是二手房市场冷淡的最佳反应试剂。
没有客户，根本没有成交，不离职倒闭才怪！
8月深圳二手房的成交数据出炉，只有2043套，成交越发冷淡，之后跌破2000套太正常了。
整个二手房市场已经进入僧多肉少的局面，去年深圳成交9.5万套二手房，平均每个中介成交0.9套。
今年？想都不敢想。
楼市冷淡的规律是量跌，价格一定站不住。
所以深圳房价，也确实跌了。
6月发布的70城房价指数显示，5月份深圳二手住房价格环比下跌，尽管只下跌了0.1%，但却是自2019年6月份以来的首次下跌！
这代表了什么？
1.深圳的房价真的降了！
别小看0.1%的跌幅，我们要的不是具体的数据，而是深圳房价确实开始下行的信号。
在我看来，0.1%不是跌幅，而是真正开始下跌的信号枪。
砰，深圳第一枪降价信号枪从5月打响！
高傲的深圳二手房业主真实的感受到楼市进入了寒冬，心态开始改变！
不再是试探、空喊降价，有一批业主扛不住了率先降价成交，对房价的信心开始土崩瓦解！
2.深圳持续不断的密集调控，终于出现了效果。
真的不容易，本以为去年715已经是深圳最严政策，结果一直到去年下半年，深圳二手房的成交量一直居高不下，房价更无松动迹象。
于是今年启动二手房参考价、对新入户买房设限、打击经营贷、假离婚、机构炒房，严厉的调控政策也终于在今年起到了明显的作用。
很明显，房地产是有周期的，深圳确实恒有价值，但上一轮飞速的上涨已经透支短期1-2年的房价。
而现在就是深圳从上一轮房价上涨触顶后的回落潮。
所以，很多人的疑问是：接下来，深圳楼市发展趋势如何？
我直接给出三大判断：
1.下半年，深圳新房市场持续回暖，而二手房成交很可能直接跌破2000！
根据深圳发布的《深圳市住房发展2021年度实施计划》，深圳2021年预计批准预售和现售商品住房为600万㎡，约6万套。
根据深圳住建局统计，深圳上半年预售商品住房15904套，占全年供应计划的27%。
大量的新房供应积压在了今年下半年，目前已知有上市计划的项目分布在深圳各区，约是南山17个，宝安16个，光明11个，坪山9个，龙华6个，龙岗11个，罗湖4个，福田8个，盐田2个，大鹏新区1个。
其中不乏地段优质、有倒挂优势的项目，一旦入市肯定会引得大批买房人打新。
从8月份的新房成交数据来看，我们也能发现新房市场在回暖，成交量有很大的突破。
新房市场的火热，势必会挤压原本已经冰冻的深圳二手市场。
相对于有倒挂的新房，深圳除了一些急卖的业主、大部分二手房的报价还是比较平稳，一些犹豫要不要下手的买房人在有了新房的选择后，更不可能买二手房！
8月深圳二手成交量堪堪过了2000，之后很可能继续下跌，直接跌破2000套！
2.深圳的房价还会继续下降，起码今年下半年一定是这个趋势！
这两年，深圳楼市的调控政策雷厉风行，以前用过的、没用过的手段全用上了，可见决心深刻。
我认为，短期内、起码今年下半年，深圳楼市的房价还将回调，降价已成定局。
为什么这么说呢？
目前深圳二手房成交已经跌到冰点，报价也在松动，可见市场信心在削弱。
而决定深圳楼市短期走向的关键因素，在于“水龙头会不会放松”。
只要政策不放松，银行严格按照指导价放贷，经营贷和消费贷等不能流到楼市，房价就还有往下跌的空间，尤其是被过分炒作的房子。
3.深圳房价下跌还将持续多久？
熟悉楼市的朋友应该都知道，房地产的周期以3年为界，总是循环往复的演绎着。
可能有人会说，这个短周期理论out了，这次调控来真的了！
从715新政到二手房指导价，深圳楼市调控政策在不断加码、打补丁；日前，住建部更是直接联合八部门发布通知：“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”，目标有了，期限也定了。
3年的短周期或许不再完美适用，但我们可以预判的是：未来1-2年，深圳楼市一定是走在下坡路上，房价持续下跌！
