2021-10-24 21:39:57
这两天，深圳和东莞土地市场的主角不是任何一家房企，而是华为！
本周一，华为以底价2.98亿的价格拿下深圳龙华的一宗51万㎡的工业用地。
两天之后，东莞松山湖高新技术产业开发区管理委员会公布了片区内最新的三个开发项目。
其中就包括华为团泊洼地块开发项目，同样是工业用地，占地85万㎡，比深圳地块的面积更大。
短短三天，湾区城市中土地资源最紧缺的深圳和东莞相继给华为拿地，新一轮的华为争夺战似乎已经打响。
具体说说深莞这两宗地。
先看深圳，华为这次在深圳拿的这块地位于龙华观澜，处于观澜富润路和龙澜大道交汇处，从图上看，这块地的绿化率很高，处于基本没有开发的状态。
值得一提的是，这一次龙华给地给的很大方，大方体现在两个方面：
第一，作为深圳的工业用地，地块面积很大。
该宗地总用地面积达到51.4万㎡，其中建设用地面积50.9万㎡，其他为道路建设用地。
在深圳，现如今基本不会有这么大面积的工业用地出让，能达到30万㎡的工业用地都很少，更不用说51万㎡。
我简单翻了翻深圳土地资源交易中心的交易记录，发现8月份的时候大鹏出让了一块面积达到53万㎡的游乐设施用地，和这块地面积相当。
也就是说，龙华给华为的是一个游乐园规模的工业用地。
第二，龙华这块地是底价出让给华为。
2.98亿的出让价格是这块地的底价，也就是出让的最低价，按照出让信息上的76万㎡的建面来计算，折合楼面价只有392元/㎡。
392元/㎡的地价，在深圳是绝对的白菜价。
不仅是售价低，这块地的竞拍企业还只有华为一家，说白了，这块地就是龙华给华为量身定制的，除了华为谁都拿不走。
为了吸引华为，龙华这次可以说是下了血本。
再看东莞。
这次东莞给华为的地位于大朗。
地块处在珠三角环线高速以东，洋坑塘广场以南，占地面积85万㎡，规划用途主要是工业用地、中小学及幼儿园、商业金融业，拟用于华为团泊洼项目的建设。
位置上地块和现在的华为松山湖片区非常接近，土地权属也比较清晰没有争议，是很优质的地块。
而且地块的面积大概是华为松山湖基地的70%，完全可以当做是东莞在大松山湖片区的另一个新基地。
华为正逐步在东莞扩大它的影响力。
两个城市打起华为争夺战，也不是这一朝一夕的事，自从2015年华为在松山湖设置新基地之后，这个话题就时不时被拿来说一阵。
其实要细究的话，深莞争相向华为“献媚”，主要目的各不相同。
对东莞来说，华为在东莞“扩容”的更长远的目的在于——走出小小的松山湖，发展大松山湖片区
华为松山湖基地确实改变了松山湖的命运，这一点在松山湖的产值和房价上，都体现的淋漓尽致。
但大厂红利辐射范围有限，只集中在松山湖，整个大松山湖片区，包括大朗、大岭山镇、寮步这些镇区的大片区，吃到的红利并不多。
之前去松山湖，对于这一点我的感受非常深刻。
从松山湖的边界去大朗镇，也就一两条街的距离，城市界面截然不同，一边的界面很“东莞”——破旧城中村扎堆、餐饮小店、士多店遍布街边；
另一边则是道路宽敞、绿树葱葱，用一边是“欧洲”、一边是“非洲”来形容毫不夸张。
界面落差背后其实是发展的巨大差距，有华为的松山湖和周边镇区事实上已经形成了明显的分化。
松山湖成功之后，东莞肯定希望松山湖的发展能雨露均沾、顺带着带一下周边的小弟。
华为走出小松山湖、走向大松山湖也就顺理成章。
而对深圳而言，龙华多一个华为基地，一方面确实有利于华为继续扎根深圳；
但另一方面，更主要的推动力来自龙华的产业野心。
深圳是一个多中心发展的城市，区域内部各区的竞争、尤其是产业竞争异常激烈。
位于北部的龙华，在地段上没有明显的优势，但在深圳的十四五规划中，又是九龙山数字城、又是鹭湖中心城，这些产业基地、这些吹出去的牛逼如何实现？
深圳十四五规划
不能只靠上面给资源，自己的未来还得靠自己争取。
所以你能看到，龙华用392元/㎡的极低地价、独家供应的待遇“请”来了华为。
在招商引资上，拿下华为的龙华已经先行一步。
综合来看，华为和深莞两座城市事实上已经深度绑定。
现在深莞与其说是争夺华为，不如说是共享华为。
在这个关系下，华为在东莞大朗和龙华观澜的差异在于：
大朗地块距离华为松山湖基地比较近，实质上是华为松山湖基地的延伸；
大朗地块位置
而龙华观澜，则是坐地平起一座新的华为基地。
一个是锦上添花、一个是从无到有，显然后者的爆发力会更强。
也正因如此，和华为在东莞的“扩容”相比，这次华为入驻龙华，集聚了更多的关注和期待。
接下来，具体讲讲大家更关注的龙华。
我想大家最关注问题或许是：龙华观澜会成为下一个东莞松山湖吗？
从产业和环境的角度看，完全没有问题。
首先，华为拿下的这块地原本就是一块生态用地，本来还有周边居民的公园。
从图片上也能看出来，地块的绿化率非常高，而且地块周边还有一个大水坑水库，既有山也有水，在环境上确实和松山湖有相似之处。
另一个要关注的是这个地块的主导产业类别。
在地块信息上，龙华观澜地块的准入行业有新能源产业和新一代信息技术产业，其中要重点留意的是新能源产业。
为什么要关注新能源？
因为今年以来，华为一直在推进它们的新能源业务。
前两天，华为刚刚在迪拜成功签约沙特红海新城储能项目；
不止于此，今年的6月7日，华为还成立了华为数字能源技术有限公司，经营范围就包括在线能源计量技术研发、新兴能源技术研发、新能源汽车换电设施销售等领域。
在全球能源变革的大背景下，华为在新能源领域有很大的野心，尤其是在智能光伏、新能源汽车产业领域，都已经开始提前布置赛道。
这个时间点拿下龙华观澜这块地并且设置准入行业为新能源产业，说明观澜将很可能成为华为发展新能源产业的重要基地。
有华为着手新产业，龙华观澜未来的产业潜力绝对是值得期待的。
但从楼市角度看，龙华观澜很难复制松山湖的“盛况”。
原因有3点：
第一，深圳的调控，短期内不可能放松。
只要指导价贷款的金融政策还在执行，深圳的二手房房价就不会有太大的上涨空间。
此外，现在新房的调控，把住宅用地的地价和新房价格都压得死死的。
龙华最近的新房中，锦顺名居均价5.3万/㎡、鹏瑞颐璟府均价5.5万/㎡，山水华庭，均价4.7万/㎡，价格基本在4.5-5.5万/㎡之间。
新房的价格压在这，二手就算涨，也没有市场。
第二，价格体系限制。
观澜二手房小区如今的指导价在4-5.5万/㎡之间，而观澜市场价最高的次新小区价格在7.5万/㎡左右，片区的均价在6万/㎡上下。
可能有人会幻想未来观澜这一片价格能像坂田一样涨到10万/㎡，
但是，在龙华真正的宇宙中心是红山和上塘这一片，而9-10万/㎡是红山、上塘片区二手房的价位。
龙岗的坂田能涨到10万/㎡，除了有华为，还有一个原因在于它在地理上靠近核心区、脱离龙岗，不受龙岗价格体系的影响；
但观澜不一样，观澜贴近龙华中心，往南就是上塘和红山，整个龙华的房价体系是一个离核心区由远及近逐步升高的价格体系。
这个体系如果简单概括就是：红山不涨，观澜也难涨。
天花板就横亘在上面，除非华为能把观澜变成一个足以媲美前海的超级中心，才能帮助观澜砸开这个天花板，但显然，一个华为并不可能有这么大的能量。
在深圳房价的影响力因素中，距离核心区的远近＞大厂红利，这一点大家得清楚。
第三，观澜的区域条件不佳。
松山湖能快涨，除了华为之外，还有一个关键在于它的学校教育资源是东莞最好的。
也就是说，想要房价有涨幅空间，不能只抱死一条大腿，你还得有些其他“必杀技”。
而观澜这地方，着实很尴尬。
说地铁，观澜的地铁只有一条四号线，地铁辐射的范围不大；
说学校，观澜也缺好学校，最好的观澜二中在龙华排第四，在整个深圳排不上号。
说地段，观澜也是大家公认的偏僻，如果要用以前关内关外来形容的话，观澜属于关外的关外。
这样的区位条件，别说和松山湖，就算是和坂田比都比不上。
所以，综合以上三点，最后还是要向各位强调一下：
观澜引入华为，对观澜楼市虽然有利好，但影响终究很有限，松山湖式的上涨，不会在观澜发生。
