后续：楼市调控已渐入佳境，五限之后大招即将登场？

文 / 公瑾论金

2017-05-29 10:37:57 来源:亚汇网

摘要：楼市调控的不断升级，让热点地区的房价有了些许松动的迹象，随着金融去杠杆与经济防风险的逐步深化，各地楼市调控也正在“渐入佳境”。

随着金融去杠杆与经济防风险的逐步深化，各地楼市调控也正在“渐入佳境”。据统计，自2016年四季度以来，全国超55个城市发布了各种相关房地产调控政策累计超160次，楼市调控层层加码，目前已进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。

楼市调控的不断升级，让热点地区的房价有了些许松动的迹象，在二手房占整个楼市成交量大头的北京，相关资料显示，二手住在网签环比下降35%，甚至部分地区下降超一成。与此同时，整个楼市调控似乎并没有丝毫松动的迹象，部分地区仍在继续施压。四月底，北京楼市迎来定向加息，部分商业银行新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%;与此同时，上海、广州和深圳的部分商业银行也收紧了房贷的优惠力度，上海首套房贷利率由9折上调至95折甚至基准。

相比于限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”手段，房贷利率上浮威力显然更大，对楼市的杀伤力堪比核弹。以贷款100万、30年、等额本息为例，基准利率1.2倍与基准利率相比，月均还款相差611元，总利息相差22万。对于一线城市动辄500万以上的一套商品房来说，利率上浮对购房者月均还款压力无疑是十分显著的。

在市场流动性持续吃紧、银行负债成本持续上升的背景下，目前一线城市楼市的定向加息毫无疑问的会很快传导至二三线城市，最终市场房贷利率会出现明显的提升。据统计，全国首套房平均贷款利率今年以来已连续4个月上升，4月末已升至4.5%，在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升。

市场流动性趋紧不仅会增加购房者的负担，同样会增加开发商的资金成本，房地产开发属资本密集型行业，一面是政府限价，一面是资金成本大幅上升，最终侵蚀的是利润，“不拿地等死，高价拿地找死”同样困扰地产商，可以断言，地产商未来两年的日子注定不会太好过。虽然近期公布的房地产开发投资与地产企业土地购置面积增速仍在上涨，但研究显示，以上两项数据相对于调控政策一般会滞后3-5个月，也就是说年中两项指标预计会出现下降。预计今年年底，开发商受困于不断提高的资金成本，急于回笼资金也会迫使其加速销售。不仅如此，作为楼市长效机制的一部分，热点城市也纷纷提高了土地供给幅度，针对刚需的自住房供给也大幅增加，这样可以分流一部分商品房的需求。

综上，无论是从需求方还是供给方，楼市降温都是必然。当然，根据商品房市场化的10余年的经验来看，每次楼市调控后三年内都会因拉动经济需要而放松调控，导致的结果是迎来新一轮暴涨，因而有人就得出了每次调控都是下手的好时机的结论。

但此次与以往存在一个重大的不同是不能忽视的，这就是美国进入加息周期。过往10年正好是美国货币扩张的10年，我国外向型经济的特点让我们积累了近4万亿美元的外汇储备(2014年中期)，并形成了以外汇占款为基础货币的主要发行方式。

随着美国加息频率的加快，我国货币政策是不可能也不允许继续宽松下去的，否则资本流出压力将大增，好不容易压下来的人民币汇率贬值压力也会再起，唯一的办法就是收缩货币并跟着美联储加息节奏提高市场利率。根据联邦公开市场委员会早前的声明，2017、2018美联储预计加息6次以上，2019年将加息2次以上，预计美联储利率将可能达到3.5%左右。如此一来，最保守估计未来我国房贷利率也将达到6%以上，也就是说楼市的定向加息其实才刚刚开始，未来调控即使放松，还贷压力的大幅上涨仍是压制房价的一个重要因素。近期，环京热点地区楼市由于投机色彩浓重目前已快速降温。

因而，在楼市调控的“大招”逐渐登场之际，买房还是谨慎为好!

想知道房价何时下跌？关注信贷比关注房产税更重要

其实中短期(3年内)税收不是影响房价的主要因素，看信贷就够了。

一线城市的房贷已经全线上调了，其中，北京的8家大银行从5月2日开始，已经正式将首套房贷恢复至基准利率，二套房贷款利率也从此前的基准上浮10%调整为上浮20%;上海此前普遍的首套房最低九折利率，也已有银行上调至九五折;但二套房普遍利率仍为基准利率上浮10%;广州五一后房贷利率加速进入“九折时代”，此前国有行和多家股份行首套房贷已从原来的基准八五折上调至九折，还有股份行执行九五折，个别外资行虽有最低八五折，但审核很严。上海广州深圳利率回到基准是迟早的事。

据融360最新报告，4月以来，上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷出现利率上调。在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。

对市场有什么影响呢?

房企资金会慢慢变的紧张，那就势必更需要通过促进销售回笼资金，而现在像一线城市的销售速度已经直线下降了，对房企现金流非常不利，也许目前还不会对房企有多大影响，但资金紧张也不是几个月的事，而是几年的周期，一年没影响，到了两年三年，影响就大了，到时候房企就会通过降价才促销。

黄金在5月份跌至低点1214.13后开始反弹，短期突破高位的三角形态，预计价格将持续走高，上方阻力见高点以来的61.8%回调位1278附近。三角形上轨被突破后转变为支撑，目前位于1260美元附近。从日线来看，黄金在5月初跌破2017年的上升趋势线，但是目前已经回到该趋势线之上，这暗示价格延续上升趋势，上方阻力见长期趋势线和61.8%回调位1278.57。下方强支撑见1260附近。