2021-05-09 19:53:34
今年来深圳楼市已经形成了“冒头就挨打”的风向，不管是对市场（高价行为、小产权房）还是个人/团体（业主抬价、SFL等），下半场就看结果如何了。最近市场的注意力又被杀猪盘吸引，诺德一套新政前成交价在1100万以上的房子，一天时间降到920万成交？
前后差价如此之大，背后必有隐情，新政后的降价房源，大家要擦亮双眼甄别。
01 新房、二手房成交数据
本周（4月26日——5月2日）全市新房共成交587套，成交面积为60483.18平米，相比上周分别下降17.67%、14.93%。
本周（4月26日——4月30日）全市二手房共成交895套，成交面积为79548.93平米，相比上周分别下降19.59%、25.20%。日成交量见图示。
从上面新房、二手房成交数据可知，深圳楼市在延续上周的成交颓势，我们原本预判二手房数据会比较坚挺，能稳在1000套左右，结果还是跌破了1000套，从日成交量来看，日过户量仅100多套，分摊到深圳各区，实际一线成交量非常之低。
02 二手房一线市场分析
一线市场方面，新政满3个月了，成交仍处在低位，没有大起色，目前也未出现复苏迹象。
我们通过最近的一些市场细微表现，发现了新政前的一些已签合同但未能最终完成实际交易，有的毁约，有的在转手卖。
比如前天我们发的一套招商果岭2房客厅出阳台户型，红本在手、满五年无增值税，报价非常便宜，年前有高层710万成交，现在的价格比年前成交价还便宜。目前的市场，普遍都是报价在回调，个别出现报价比新政前成交略低，整体价格是很稳的，所以，想必大家也猜到了这房子那么便宜，会不会有其他情况？
有人猜测是业主绷不住，亏本甩卖，不排除有此类案例，但该房源不是这个情况。
其实在3月份的时候我们就提到过这样的情况，部分买家受政策影响，失去购房资格、首付被迫提高，导致交易无法继续下去，只能违约损失定金。这类违约房有的再次流向市场，有的业主索性不卖了（换房的话名额受限、总成本也提高），毕竟吃得定金也有大几十万。
招商果岭这套情况也类似，虽然是新政前签的合同，批贷不受影响，但买家因其他原因首付无法及时到位，即将面临违约、被吃定金风险，于是和业主商定，在一定时间内找到新买家，按原先合同价重新再签合同。
当时该房源是红本不在手的，所以成交价相对较低，现在红本在手了，虽然楼层没有710万成交的那套高，刚需户型还能以新政前价格买到，这是为数不多的捡漏机会了。只是目前的市场氛围，即便有高性价比房源，多数人都会比较犹豫，除非遇到需求非常实在的买家。
03 市场现象：诺德业主被抽贷、低于成交价200万以上卖？
前天一套诺德66平的2房放卖信息传遍了各大房产群和中介圈，让人吃惊的是，同一套房因为不同中介至少有3个报价，1100万、1000万、950万，到晚上有中介发朋友圈表示该房源已成交，成交价是920万。不明真相的网友以为，报价1100万卖，现在920万成交，一天内降价180万……
根据报价1100万、成交价920万这条线索，很容易给市场带来 “业主大甩卖”、“热门小区房价被打回原形”、“杀猪盘高位跌落”等认知，观望、看衰后市情绪进一步蔓延，让一些小白购房者被虚假信息误导，最终对市场形成误判，错失上车机会、导致购房成本进一步提高。
实际不过是不同中介抓价高低不一样所致，也许业主本来就920万可以卖，不存在骤降行为。
这就是为何我们现在推的房源基本上会标注“比同行报价低X万”，不少传统中介报价都是按业主最高价来报，不直接透露业主底价，通过抓价来层层诱导购房者，一点一点释放价格让购房者觉得自己捡到了便宜、中介为自己争取了很多价格，实际你买入的价格可能要远远高于业主底价，至于多出的钱，用脚趾头想想都知道去哪了……吃差价链条利用的就是信息不对称。
所以，现在大家仅有的“货比三家”机会就是，同一套房源，从传统中介那里得到价格后，再看下我们这推的有否标注“比同行报价低X万”，你大概就能得知该房源的一个可靠报价了。
回到诺德这套920万成交的房源上，是否该价格成交，目前真假不知，如果是真的、房源无其他问题，绝对笋盘了。新政前同户型卧室出阳台成交价就在1115万了，客厅出阳台的成交价在1150万是没多大问题的，现在这套客厅出阳台920万成交，低于新政前成交价至少200万以上。新政前买的估计哭晕在厕所……
至于为何低于前期成交价那么高，有网友说是被抽贷了，满五年的房子可能性不大。根据我们对以往案例的了解，这种低于市价的急售房源必定有隐情，比如查封转让、负债高、更名，当下也存在抽贷情况；或有附加条件，比如一次性付款、首期款到位时间短、接受其他条件等。
想捡多大的便宜就要承担多大的风险，不过就目前二手房市场的价格盲市，第一步还是想着怎么避免被吃差价吧。
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