2021-09-24 21:44:15
市场是有天花板的，对黄埔洋房来说，6万就是难以逾越的一道坎。
近期，黄埔各大网红盘的价格，开始在各种渠道流出，我们不难发现，其中的价格梯度：
靠近天河智慧城的黄陂，价格在5万上下，保利，融创扛旗。
靠近天河金融城的鱼珠，价格也在5万上下，富力为主力。
发展多年的老黄埔核心，价格稍高，5.5万上下，万科，中鼎是核心。
科学城各盘差异较大，合生中央城3.6万，科城山庄3.7—4万，时代天境4万上下，即将加推的大壮名城，4.9—5.4万。
缺货的知识城板块，只有星汇城有货卖，性价比不错，甚至不到3万。
而长岭居最近也有特价单位推出，价格在3.65万左右。
另外，随着品秀星航、卓越招商臻珑府的双双亮相，庙头板块逐渐崛起，价格在5万以下。
不难发现，整个黄埔的价格梯度是：老黄埔＞黄陂、鱼珠＞庙头＞科学城＞长岭居＞知识城。
这样的价格体系，有几个逻辑。
比如，与珠江新城、金融城的联系，庙头为何比科学城的吹风价还高，核心是有13号线直达两大CBD。
老黄埔为何排名第一，除了地铁直达珠江新城和金融城之外，本身的教育、商业配套，也是首屈一指。
长岭居和知识城，环境好，而且知识城的产业也在崛起，但为什么价格还是差异，关键是与核心区的物理距离太远。
如果没有像18号线、22号线这样的高速地铁，始终是存在短板的。
而黄陂和鱼珠，在售项目与地铁的距离不算近，但整个板块就在天河隔壁，所以价格也能靠前。
说完价格梯度，不知道大家有没有发现：
黄埔的洋房，目前价格是没有突破6万的，一些项目的配套、产品、周边城市界面，包括未来发展空间，其实是不输天河广氮，智慧城的。
但广氮的网签，能突破7万，未来保利天汇的价格，恐怕也不会低于这个数。
天河与黄埔之间的价差，一时还难以逾越。
但其实，黄埔近年是有破6万的记录，比如大壮，有不少房源的网签6万出头，而品秀星樾和中冶名辉逸璟台，也有零星房源在6万+。
此外，在去年市场火爆时，多个项目也纷纷放出6万+的吹风价。而随着政府出手稳楼市，以及限价政策的推出。
6万+的新房，在短期内，黄埔是不可能出现了。
这无论对买家，还是对行业而言，都是一件好事，要知道，黄埔的均价在去年6月之前，还不到3万/平。
而到了去年底，则升到3.5万/平，随后月度网签均价，一路冲高到3.8万/平上下，这样的涨幅，是不科学的。
如果任由项目冲6万，市场会焦虑和恐慌，同时，黄埔多盘6万的话，天河是不是遍地10万+，而刚需的大粮仓增城，是不是也要破4万。
这样的价格锚点，真的不能出现。
当价格稳定了，买家的预期稳定了，市场秩序就健康得多。
我们看到，非常优质的项目，比如科城山庄、大壮名城开盘，如今都不需要拼通讯录，也不需要全款，自然，更不需要半夜起来接电话。
没有了恐慌入市，开发商自然放下了姿态。
房产君建议，一些项目的好房源，是可以考虑入手的，比如珺合府、城市之光、大壮名城、保利罗兰、保利翔龙天汇等。
它们有没有缺点？有！但在价格稳定，开盘秩序健康、以及多盘齐发的背景下，可以选朝向好、噪音小、景观靓的单位。
再来看最后一个问题，黄埔未来房价，会不会刺破6万？
从城市东进、产业布局、GDP增速，还有人口增长来看，黄埔的潜力都无可置疑。
而且黄埔在旧改上大开大合，也让城市面貌发生了巨大变化。
但广石化、广本等工厂，以及工业设施，如储油罐、烟囱的存在，也制约了黄埔楼价的上升，政府也不会允许，黄埔的房价脱缰。
所以，近1—2年内，破6万是很难了。
更重要的是，巨无霸式的旧改大盘，将从供求结构上，改变黄埔楼市的走势和预期，如万科沙步旧改，建筑面积将超400万平，约等于3.5个猎德村旧改。
又比如星河湾的萝峰、升龙的汤村旧改，都将在不久后面世，可以预见，黄埔未来的供应是不缺的。
有供应，有限价，价格不会继续飚；但有产业，有人口，有未来，也不要指望价格扭头向下。
最聪明的做法，就是跟着产业，交通，规划，在黄埔找到适合自己的板块，适合自己的楼盘。
