管理红利时代，人力资本价值是未来房企基石

   随着三道红线、双集中供地、以及各地调控政策不断加码落地，当前行业发展逻辑已经转变，由此前高速发展迈入有质量发展阶段。迎来“管理红利”的同时，“提质增效、向管理要效益、提升组织能力”等管理理念被提升至新的高度。

   向管理要效益的当下，企业战略和组织能力都要强。正确的战略+富有活力的组织，再通过灵活的管理机制去盘活，将成为“内卷”浪潮下企业前行的永动机，是未来房企“做大、做强”的基石，也是获得行业、资本、人才认可的关键。

   01 人力资本建设的重要性显著提升

   随着房地产行业发展逻辑转变，企业也从过去的杠杆驱动变为以能力驱动，从资源驱动转为管理驱动。“管理红利时代”，房企的工作模式和组织形态都要随之做出调整。尤其对在“高强度竞争+高强度规制”多重压力下的地产行业企业而言，亟待从根本上夯实和升级自身的组织能力，以能力为驱动，实现突破升级，是变局中拓新局的关键、核心。

   1、以精细化的管理体系实现有质量增长

   三大重磅政策的出台，重塑行业发展格局的同时，也加速了企业之间的分化与洗牌。

   “钱和地”两个发展要素的的限制，让房企竞争转向“拼内功、拼管理”的有质量发展模式。政策层层牵引下，我们认为未来房地产行业将步入无增长时代，发展逻辑也与过去十年天壤之别。

   第一，行业面临新的背景环境，房住不炒的长效机制下、去金融化进程中，随着杠杆红利消失，企业发展回归管理本质。

   第二，行业迎来新的发展阶段，市场份额向城市群和都市圈集中，城镇化向城市群化发展。

   第三，行业进入新的发展逻辑，从高速发展步入有质量发展。传统的以销售开发为主的“三高”模式将转向运营开发。

   管理红利时代并不意味摈弃规模，而是规模、组织、客户价值三者齐头并进。尤其是在组织发展上，行业背景的转变也在不断倒逼企业进行管理思维的变革。

   整体来看，自2020年以来，诸多房企对人力资本层面如组织战略、组织架构、薪酬绩效、文化宣贯等方面优化动作不断加快。

   首先，半数50强企业调整组织架构，在区域层面进行合并、裂变与新增，在总部层面强调精简与赋能。尤其是十强房企，最为积极主动。

   其次，对重要职能部门进行管理精进，聚焦营销职能部门子公司化。2021年以来，已经有正荣、力高两家房企成立了营销子公司，碧桂园目前也在推进品牌营销业务条线子公司化。

   表：部分房企成立营销子公司事件汇总

   再次，绩效管理上，企业动作力度同样较大。2020年年底，万科内部召开2021年目标与行动大会，首次以OKR的形式布置了2021年的任务，而旭辉也在新年致辞中也提出集团总部全面推行OKR，以提升员工工作的自主性和成就感。

   最后，在今年业绩发布会上，企业管理和组织优化成为关键话题。其中频繁被提到的是数字化与大运营。而组织调整方面，放权一线、优化人员结构是2021年的主要方向。

   2、以精细化管理要“效益”

   正确的战略+富有活力的组织，再通过灵活的管理机制去盘活，将成为“内卷”浪潮下企业前行的永动机，是未来房企“做大、做强“的基石，也是获得行业、资本、人才认可的关键。

   我们在去年提出了“人力资本价值”这一概念，强调人力资源管理手段、管理机制的整合与价值再创，关注“人力资本”的投入与产出，聚焦资源配置效率与精细化管理体系的建设。

   对内而言，代表了组织管理效能、文化管理、薪酬与绩效机制的“人力资本”实际是企业发展的内部驱动力。

   就外部评价而言，随着行业不断成熟，以往资本市场针对企业规模、品牌来进行的评级机制也在不断调整和优化。未来想要获得资本市场、金融机构更多青睐，需要企业展现多方位的实力。而在人才认可度上，良好的雇主口碑也是企业吸引人才的重要方面。

   02 国企、央企人力资本价值优势突出

   1、金茂、绿城、龙光等人力资本价值保持领先

   从人力资本价值TOP100房企来看，规模房企仍然表现突出。2020年操盘金额10强房企中，有6家位列人力资本前10名，分别是中海、保利、万科(02202)、融创(01918)、世茂(00813)、华润。对比销售20强和人力资本价值20强，其重合度同样高达80%。这与规模房企平台大、资源赋能强、品牌口碑好、管理体系成熟等不无关系。

   此外，仍有部分中小房企凭借精细化管理体系、合理的成本管控、较高的人效以及良好雇主口碑，在人力资本价值上表现亮眼。典型的如宝龙(01238)、联发、朗诗(00106)、禹洲(01628)、上坤等，这些房企人力资本价值排名高于其销售排名。

   将企业按照2020年的销售增速划分为低速稳健(30%以下)、中速增长(30%-60)、高速扩张(超过60%)三档，并结合人力资本价值表现来看，呈现两个特征：

   第一，人力资本价值表现相对较优的房企普遍增长较为稳健。

   第二，增速在30%-60%房企人力资本价值表现较低，扩张过程中势必会损失部分资源配置的效率。

   值得注意的是，在中、高速发展的房企中，仍有部分房企人力资本表现抢眼。如绿城、金茂、龙光、建发、宝龙等。其中绿城、龙光、2020年销售增速维持在50%左右，但在人力资本排名、效能管理等方面均领先诸多房企。

   2、国企、央企满意度均高于行业平均

   人力资本价值TOP50房企中有三成来自国企、央企，由此可见，在市场化发展的大背景下，其组织管理的优势正逐步显现。

   在效能管理上，人效代表了效率，元效则代表了成本控制能力。对比两者来看，人均与元均都在行业前25%水平的企业中，国企、央企是主要力量，如中海、保利、招商、华润等人效和元效“双高”，体现出企业组织管理的能效较高，薪酬水平也控制得当，在人力资本价值方面表现强势。

   国企、央企总体的效能管理始终高于行业平均值。在元均效能上，2020年国企、央企达到114.4元，高于行业平均87.69元。与2019年相比，其元均效能涨幅超过40%。其中保利、招商、金茂等的元均效能接近200元。而在人均效能上，中海、保利、万科、金地等均大幅领先其他房企。

   3、区域深耕房企管理半径小、人效高

   除国企、央企以外，还有部分区域深耕型房企在人力资本上表现出色，既包含中南、绿城(03900)、龙光(03380)、滨江等规模房企，也涵盖上坤、大华、越秀等中小型房企。

   区域深耕型房企在组织管理中具备一定先天优势，不但管理半径较小，管理效率高，且项目层面和集团层面在空间距离也相对较近，能够做到从一线到中心都对市场有迅速、敏感的反应，有助于企业更精准地应对市场变化。

   在这样的管理优势下，不少区域深耕型房企在组织力、人效、文化沉淀等方面均位列行业前茅，如滨江、中南、祥生等企业的组织五力位列行业前30%水平，且人均效能处在行业前25%水平。

   03 人力资本建设的五点变化

   在今年的人力资本建设中，有五个方面值得关注：

   1、企业架构调整频繁、数字化投入加码

   据CRIC统计，2020年销售50强中约有半数房企进行了组织架构方面的调整和优化。到了2021年，这一趋势并未放缓，仅截止至8月份，已有近20余家房企再度对架构“动刀”。

   具体而言，现阶段房企组织调整、变革主要集中三个层面：总部调整、区域整合以及多元化战略上。

   在不同的层面上，调整的方向也有所不同：总部以优化、精简、放权为主，强调打造赋能型组织;而区域整合则以企业的战略布局作为依据，合并与裂变并存，以此来达到资源合理配置、倒逼竞争等目的;在多元化战略上，通过对组织的调整来配合企业寻找业绩增长的第二曲线。