2021-09-30 23:05:08
近期银行的个人按揭部门的经理们，享受着冰火两重天的待遇。一边是各种央求能不能快点放款的请托，一边是迟迟无法放款被客户死缠烂打乃至投诉的酸爽。银行人说，我也很无奈啊，别问，问就是没法加塞，问就是没有额度，问就是不知道啥时候放款。
比个贷经理更酸爽的可能是开发贷的同事们，你的敞口有多少，算清楚了没？要有逾期了，预案做好了没？你手底下的案子还在正常施工么？一个个的拷问，既直达灵魂深处，更直击钱包深处。
昨天（9月29日），人民银行官网报道，“人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会”，通稿很短，但信息量不小，结合今年以来房地产市场的运行情况，可以得出一个显而易见但又很少人说出口的结论：房地产调控，到了最吃劲的时候了。
房地产调控，成效显著
昨天的座谈会规格很高，“会议由人民银行行长易纲主持，人民银行副行长潘功胜、银保监会副主席周亮、肖远企出席，住房城乡建设部、证监会相关部门负责同志及全国24家主要银行负责同志参加会议。
”会议对近年来的调控成果表示肯定，“近年来，金融部门全面落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融政策连续稳定，在服务实体经济、推动经济转型升级和促进房地产市场平稳健康发展中发挥了积极作用。”
检索人民银行官网可知，这是时隔一年之后，央行第二次召开房地产会议。上一次是2020年8月，住房城乡建设部、人民银行联合召开重点房地产企业座谈会。这次座谈会上，公开提出，“人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。”
从那时起，房地产调控的逻辑开始发生了显著的变化。
此轮房地产调控，起始于2017年年中，彼时政治局研究经济的会议首次提出，“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”其中，“坚决遏制房价上涨”的论调为首次提出。
此后，房地产调控持续深化，各地限购、限贷、限交易、交易备案的政策频频推出。但事实上，由于房地产市场涉及利益主体的复杂性，在此之后，房地产市场仍走出了为期一年多的“结构性牛市”。
各方真正形成共识可能是2020年。新冠疫情爆发后，房地产是否会重新被启动作为刺激经济的手段？
沧海横流方显英雄本色。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，彻底打消了房地产借助疫情后纾困政策“再来一轮”的幻想。特别是去年8月份出台的房地产企业融资的“三线四挡”要求，将房地产开发企业的融资上限彻底“锁死”，以往依赖高负债、高周转的做法陷入“双杀”。
对于银行来讲，开发贷款虽然是房地产开发的资金来源，但在房地产投资中的占比并不高，多年来保持在15%上下，个人按揭贷款在资金来源中的占比则持续增加，2020年已经超过开发贷款在资金来源中的占比。
除了银行，房地产开发商的资金来源太多了，各类信贷产品、资管计划乃至所谓的“财富产品”，再加上各类预收款和占压资金，仅仅从银行端控制房地产企业融资如隔靴搔痒。
但“三线四挡”不同，以房地产企业为调控对象，直接控制负债总量，彻底限定了融资天花板，最厉害的是要求处于红色区间的企业持续整改，压缩负债比重，这就使一些高负债的房地产企业陷入痛苦的“去杠杆”过程。
当初使用杠杆飞的多高，现在摔下来就有多痛。
“三线四挡”控制了房地产企业的融资，2020年末实施的房地产金融审慎管理制度则明确了银行在房地产领域配置资源的上限。房地产金融审慎管理要求银行房地产行业贷款以及个人住房贷款余额占比不得超过一定比例（不同银行有不同比例），从而要求银行房地产领域的贷款最多与各项贷款增速持平，部分机构甚至要确保房地产贷款增速低于各项贷款增速进而压降其占比。这一政策实施以来，房地产贷款增速迅速回落，截至2021年6月末，银行业机构房地产开发贷款同比增长9.5%，创下2005年房地产贷款有统计以来的最低值。
房地产金融的逻辑彻底重塑。
房地产调控进入深水区
“三线四挡”叠加“审慎管理”，一个从企业端控制了总负债，一个降低了企业通过按揭贷款获得资金的可能性，一定程度上讲，房地产市场发展的动力在逐步消退。
在此之下，个别高周转、高负债的房地产开发企业陷入流动性困境，被高增长掩盖的问题持续暴露，而一些购房者也面临了按揭贷款申请时限变长，按揭利率走高的情况。
房地产调控真正进入了深水区。
深水区必然会淹没一些冒险者。近期个别房地产企业的境况屡屡进入大众视野，各银行业机构不得已先后站出来披露自己的风险敞口。按照笔者对银行的了解，银行开发贷部门恐怕日日加班，夜夜挠头，以往睁一眼闭一眼的“挪用监管账户资金”的情况绝不容忍，同时清查抵押物状态，申请保全，乃至做好诉讼准备，一切都为了控制风险。
深水区可能也让购房者呛了不少水。房贷申请周期变长，原先一周左右的放款周期现在拉长到三个月，以至遥遥无期，按揭利率持续走高，有媒体报道，个别地区按揭贷款利率已经达到6.5%。如果说贷款申请周期变长、利率升高还是“幸福的烦恼”，在建项目停工则是“不可承受之重”。
深水区也使得房地产销售总体承压。数据显示，近半年以来，30个大中城市商品房成交持续回落，尤其是下半年以来，30个大中城市商品房成交套数同比负增长，且降幅持续扩大。
监管部门也关注到了这些情况，2021年8月份，人民银行、银保监会约谈了某房地产企业，要求其“必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定；依法依规做好重大事项真实信息披露，不传播并及时澄清不实信息。”
更进一步，9月27日，人民银行披露，三季度货币政策委员会例会首次提出了“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”的要求。9月29日的座谈会也重申，“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。”
当前状况下，房地产调控进入最吃劲的状态，调控会否松动？
请放弃幻想。
从逻辑上讲，在去年疫情冲击之下都未放松房地产调控，现在更不可能放松。央行此次会议也强调，“金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕‘稳地价、稳房价、稳预期’目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。”
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”，两个坚持始终未变，在两个坚持的基础上，要做到“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。”
具体如何维护市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益？笔者认为，未来房地产信贷放松几无可能，最多是在房地产审慎管理达标的前提下，要求银行业机构有序释放信贷资源，重点满足首套、刚需群体资金需求。
对于已经出现风险的房地产企业，应该会压实房地产企业属地政府（包括企业注册地以及各项目公司所在地）、企业、银行责任，保证已售期房的建设，力争不出现烂尾风险，同时强化预售资金管理，严禁开发商串用、挪用。
央行的会议最后一句话值得深思，“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。”
在“法制化、市场化”的原则下实现调控要求，意味着“大而不能倒”不会成为此轮调控的障碍，再吃劲，也会坚持推进下去，毕竟在房地产之外，金融还要在“服务实体经济、推动经济转型升级”中发挥更重要的作用。
