2019-12-23 15:33:59
随着房地产调控政策日益趋紧，住宅市场已成为资金的禁区，但即使这样，在国人心中，投资房产还是增值保值的首选。在这种背景下，商铺投资变得越来越火。
商铺170万，一年租金14万，划算吗？
一般来说，估算商铺投资的回报率有两种方式。
1、全款支付：
年租金收入=(税后月租金-每月物业管理费)×12
年租金收入/商铺总价=年投资收益率
商铺总价/年租金收入=投资回收年限
2、贷款支付（按揭）：
年租金收入=(税后月租金-按揭月供款-每月物业管理费)×12
年租金收入/商铺首期款+按揭贷款=年投资收益率
商铺首期款+按揭贷款/年租金收入=投资回收年限
如果你把一个商铺当成股票的话，那么投资回收年限就相当于股票中的市盈率，商铺总价相当于股价，年租金收入相当于每股收益，物业管理费和各种税费相当于股票交易手续费。
所以咱们来算算，假设有一只“股票”，“每股收益”为14块，“股价”为170块，那么其投资回报率则为8.24%，市盈率为12。也就是说在不考虑其他因素的情况下，理论上该商铺年投资回报率为8.24%，完全可以跑赢市场上绝大多数理财产品，收回本金大概需要12年。但如果考虑相关税费和贷款月供，那么该收益水平属于一般水平，当然如果租金连年上涨的情况除外。
如果考虑税费的话，假设你想让商铺升值后卖出，那么升值部分你主要需要缴纳土地增值税、所得税和营业税。而这些税费成本加起来基本上占增值部分的一半左右了。
因此，一般来说投资商铺的最终目的不是转手卖出，而是收取源源不断的租金。
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