2019-12-26 22:24:26
“调控”和“破产”
众所周知，中国房地产行业的周期性明显随政策而动。今年以来，政策环境依然整体偏紧。据统计，中央层面针对房地产市场调控明确表态或出台相关政策的次数在48次左右，相比2017年的9次，2018年33次，今年的次数有所增加。
但与前几轮调控相比，本轮调控的一大不同之处在于“因城施策、分类调控”，因此各城市间、城市内部各板块之间的政策分化较为明显。各地出台紧缩性政策的数量较前两年有所减少。
从融资环境来看，全年融资政策先松后紧，5月之后，银行信贷、信托融资等融资渠道不断收紧，房企融资压力加大，中小房企兑付问题频发，很多房企甚至不惜密集发行票面成本较高的海外债。
由于房地产调控持续，融资环境收紧，行业集中度不断提升，破产潮再次成为今年房地产行业的关键词。
据业内机构统计数据显示，今年以来，截至11月底，房地产企业破产数量已经超过450家，超过2018年全年的破产数量。破产的企业主要以三四线城市的中小型房企为主，一些曾经规模较大的企业也出现在今年的破产名单上，如银亿股份、新光集团等。
不过有市场人士认为，这个破产房企数量并不足为奇。在房地产市场火爆的时候，例如2009年、2015年，每年也会近300家左右房企倒闭，2014年房企倒闭达到2000多家。据统计，我国有近10万家房地产企业，即便450家破产，占比也不足0.5%。
调控往往伴随着行业的洗牌与整合，随着房地产去产能的深化，行业集中度会继续上升，实力较差，抵御风险能力较弱的房企被淘汰很正常。中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆曾表示，今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。
房企拿地、销售出现分化
整体来看，2019年代表企业销售业绩保持增长，但增速有所放缓。新房价格方面表现平稳，十大城市新房价格环比涨幅持续震荡在低位区间。其中一线城市累计涨幅在低位水平略有回升，二、三四线代表城市累计涨幅较去年同期均收窄。与此同时，一线城市成交面积同比显著增长，三线代表城市成交面积则明显下降。
土地市场方面，今年前11个月，全国300个城市共推出各类用地20.7亿平方米，同比由2018年同期的增长24.3%转为下降1.4%。下半年，随着融资收紧，全国土地市场流拍水平上升，但仍低于2018年下半年的流拍水平。截止2019年11月底，全国300城土地市场成交建筑面积23亿平方米，较2018年同期下降了3.7%。
在资金面趋紧的背景下，代表房企拿地热情下降，成交地块多以低溢价成交为主。不过各房企实际拿地却出现了分化，有的企业战略收缩，有的企业则逆势扩张。
APP观察到，部分龙头房企投资相对更为保守，拿地面积在收缩。今年1-11月，碧桂园(02007)、保利发展、中海地产、华润置地(01109)等房企拿地金额虽然同比有所上升，但拿地面积均同比下降两位数。
今年7月，富力地产(02777)表示原则上下半年暂停拿地。中指研究院数据显示，1-11月，富力地产拿地金额172亿元，同比仅增1.18%;拿地面积633万平米，同比下降15.26%。究其原因，该公司刚踏入千亿阵营，但却因为杠杆过高，加上融资渠道收紧，资金压力大而被迫暂停扩张。
融创(01918)和万科(02202)则是今年拿地较为激进的头部房企，前11个月，融创拿地金额和拿地面积分别同比上升179.94%、37.9%，万科则分别同比增加25.6%、16.87%，去年同期这两家房企的拿地金额和拿地面积均录得同比下降。
更为激进的是一些中型房企。APP注意到，今年拿地TOP50房企的名单里出现了新面孔，主要是大华集团、宝龙地产(01238)和金辉集团等中型房企。土储不足、上市前准备、冲刺目标规模等，是这些房企追逐土地规模的原因。
从绝对值看，土地资源仍进一步向头部房企集中，TOP50房企占据了百强新增货值的83%。
展望2020年，不少大行依然看好内房股，麦格理预计2020年内房政策环境稳定。摩根大通称，内地楼市可持续回稳，企业风险会有所下降，预计大型内房商会更具防守性。该行看好具良好风险管理的内房商，并称资产负债表较强的内房股未来可以较低成本取得地块，并推动2021年增长。
花旗预计，明年房地产市场会加快整合，令上市内房企业有更多可售资源，及融资能力增强。未来催化剂包括房地产政策的改善、首季降息展望等，加上仍然吸引的估值，该行看好融创、世茂 、旭辉 、龙光地产、龙湖集团、华润置地、时代中国。
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