2012-01-30 10:07:36
发展商最大两项支出分别来自土地款以及建筑费，若发展商越多土地款未付或多个未开发项目，则越有机会因财务问题放弃早前所取得的土地。根据本报统计，于本港上市的内房股，截至去年 6月底，未缴付土地款由近 600亿元（人民币．下同）至数亿元不等，其中以恒大（ 3333）最多，未缴付土地款约 574.2亿元，其中 162.3亿元估计已于去年下半年支付；至于最少为雅居乐（ 3383）截至去年 6月底，未支付土地款只有 2.08亿元。
参考内地楼市于 08年的经验，楼价下跌 30%至 40%，发展商中只有万科及九仓（ 004）曾为旗下项目作出拨备，主要由于目前没有拨备的标准，三星证券房地产研究主管李伟烈解释，发展商是否为项目作出拨备，主要是以项目成本作基准，不过项目成本除土地成本之外，尚包括建筑以及销售等成本，故若土地价格下跌，发展商大可以调整建筑成本，从而避开财务上的拨备。
若发展商于项目未完成发展就出售，则无法避开拨备安排，近期急于出售持有项目的绿城（ 3900），据瑞银估计，绿城于过去近两个月时间内出售四个项目，成功套现 37.26亿元，虽然有个别项目蚀让，但项目总成本只是 33.41亿元，换言之，公司仍有 3.85亿元进账。但公司计划于今年出售的四个项目，该行估计投资成本 76.92亿元，公司初步预计套现金额只有 60亿元，预算仍要输近 17亿元。
李伟烈指另一种拨备高危公司就是于 2010年及 2011年取得地王的发展商。随着大型发展商转向二、三线城市发展，相信于今次逆市中，大型发展商再度为旗下项目减值拨备机会不大。地王则于 2010年出现不少，其中绿城近期计划出售两个项目，包括近期出现存股东争议的上海外滩地王项目，以及其刚将控股权相让予融创（ 1918）的无锡地王。
